編輯:公眾號(hào)《武漢老能》
別為自己的無(wú)知,付出代價(jià),
很多人鼓吹以公司名義買(mǎi)房能繞開(kāi)限購(gòu),
所以呢?
很多人買(mǎi)了空殼公司,為的就是去買(mǎi)房,是符合資質(zhì),企業(yè)是繞開(kāi)了限購(gòu),
然后呢?
要交的稅,足夠讓你頭疼吧。
Ⅰ
我們假設(shè)你買(mǎi)了100平米總值100萬(wàn)的房子,
會(huì)有以下幾個(gè)稅種需要繳納,
① 百分之三的契稅,3萬(wàn)塊,沒(méi)有一毛錢(qián)優(yōu)惠,你必須得交。
② 每年要交0.84%的房產(chǎn)稅,8400元,
對(duì)!你沒(méi)聽(tīng)錯(cuò),
公司性質(zhì)的房子早都開(kāi)始交房產(chǎn)稅了。
③ 土地使用稅,那30元乘以100平,每年3000塊,當(dāng)然這是最高限度,
④ 物業(yè)費(fèi)等雜費(fèi),很多地方,你滿五年才能交易,這五年你還得交物業(yè)費(fèi),交取暖費(fèi)這些各種雜費(fèi)吧,
對(duì)不對(duì),我都沒(méi)有算,一年5000塊不多吧,請(qǐng)問(wèn)這五年你的持有成本是多少,11萬(wàn)多。
Ⅱ
有人說(shuō)!
五年后房?jī)r(jià)從100萬(wàn)漲到150萬(wàn)了,
哎,我可以賣(mài)了,可以賺50萬(wàn)呢,
土地增值稅在等著你呢,45%左右少不了的,這50萬(wàn)的45%是多少,22萬(wàn)多,加一起的成本有30多萬(wàn),
你房子才多少錢(qián)啊?
我退一步講啊,房?jī)r(jià)都不漲啦,你是不是得虧死???是真虧啊,每年都要交稅,還要花錢(qián)養(yǎng)你的空殼公司,
有人說(shuō)啊,你可以股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)B公司一起賣(mài)了,不就不用繳納土地增值稅了嗎?
我只想說(shuō),你去實(shí)操一下試試吧,
你怕是不知道工商和稅務(wù)是聯(lián)網(wǎng)的吧?
現(xiàn)在嚴(yán)查這種通過(guò)轉(zhuǎn)讓企業(yè)過(guò)戶房產(chǎn),從而漏稅的辦法。
Ⅲ
肯定有人會(huì)說(shuō),
我以公司名義買(mǎi)吧,我也不打算賣(mài),我就自己住,那些稅我一毛錢(qián)都不交,他們能把我怎的?
你說(shuō)的還真沒(méi)錯(cuò),沒(méi)人會(huì)主動(dòng)敲門(mén)來(lái)找你收稅的,
不怕一萬(wàn)就怕萬(wàn)一啊,你總有老的一天吧,等你真的需要賣(mài)房的時(shí)候,甚至需要把房子繼承給你子女的時(shí)候,
每天萬(wàn)分之5的滯納金,每天在向你招手。
Ⅳ
那什么人才會(huì)真的需要用公司名義買(mǎi)房呢?
①
我舉個(gè)例子,第一種人,他本身就是企業(yè)老板,有真實(shí)經(jīng)營(yíng)的企業(yè),然后以公司名義買(mǎi)房,每年可以以登記價(jià)的5%作為折舊,
就是100萬(wàn),每年可以5萬(wàn)塊的折舊,跟利用公司名義買(mǎi)車(chē)是如出一轍,
另外呢,裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等雜費(fèi)的發(fā)票,也可以在土地增值稅上作為可扣除項(xiàng)目進(jìn)行抵扣的,
你會(huì)發(fā)現(xiàn),在這些高端建材城里,很多人買(mǎi)家具都是以公司性質(zhì)的,
第一,要求你提供正規(guī)發(fā)票,第二,他們不差錢(qián),但是一般情況下,裝修費(fèi)抵扣不可以超過(guò)登記價(jià)的20%了,
一方面他要交稅,一方面它可以抵稅,一進(jìn)一出,房子的持有成本其實(shí)就不高,
然后作為老板,他們自己再花一點(diǎn)點(diǎn)錢(qián)租下公司一套房子,
然后住進(jìn)去裝修又豪華,又在核心區(qū)域繞開(kāi)了限購(gòu),這波操作,目前是不虧的,但只是目前,
你想想啊,如果是企業(yè)老板,需要從企業(yè)分紅100萬(wàn)出來(lái)買(mǎi)房,買(mǎi)在自己名下沒(méi)錯(cuò),但是他差不多要繳納至少27萬(wàn)的個(gè)稅。
②
第二種人,他是炒房客,它有養(yǎng)好的白手套公司,
他為了繞開(kāi)限購(gòu)買(mǎi)到這種優(yōu)質(zhì)能升值的房子,就必須用公司名義去買(mǎi)房,
同時(shí)他買(mǎi)房不是為了賣(mài)的,是用來(lái)充當(dāng)?shù)盅何铮瑸榈氖乔藙?dòng)銀行的貸款,
比如說(shuō)企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸吧,年化三點(diǎn)多起步,差不多到八點(diǎn)幾封頂,更低的那種,二點(diǎn)幾的是國(guó)企的,我們接觸不到,
但是四點(diǎn)幾年化已經(jīng)很低了,你用的某唄某條都是年化18,你信用卡分個(gè)期的年化15,
這種操作就是典型的杠桿玩法,買(mǎi)一套抵押一套,再買(mǎi)再抵押,現(xiàn)金流壓力也是非常非常大的,一旦房?jī)r(jià)不漲了,他的資金鏈就很容易斷掉,
那作為個(gè)人,他們就是炒房客,作為企業(yè),就是炒地客,
那些炒地的房企看似發(fā)展飛快,實(shí)際上負(fù)債率極高。
③
第三種人是玩資本運(yùn)作,
首先要成立個(gè)人獨(dú)資企業(yè),以公司名義買(mǎi)房,然后破產(chǎn)清算,
公司名義的房子做產(chǎn)權(quán)變更,這樣的房子,他既不是轉(zhuǎn)讓性質(zhì),又不是出讓性質(zhì),更不是繼承性質(zhì),沒(méi)有發(fā)生任何銷(xiāo)售行為,所以做更名就好了,
更名費(fèi)用相對(duì)簡(jiǎn)單也便宜,之前幾千,現(xiàn)在幾萬(wàn)不等,
但是呢,
這一套現(xiàn)在也走不通了,因?yàn)槟銈€(gè)人獨(dú)資企業(yè),
你又不交個(gè)稅,就連土地增值稅你都想省,你還想破限購(gòu),你想多了吧,
所以很多地方,對(duì)這種情況也是要求收稅的,甚至很多地方就不給個(gè)人獨(dú)資企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房屋的資格,
或者你買(mǎi)可以,你只能買(mǎi)商用性質(zhì)的,住宅你想都不用想的。
④
這里還得提到第四種人,是第三種的升級(jí)版,
我舉個(gè)例子,你以公司性質(zhì)買(mǎi)了一套100萬(wàn)的房,然后以房產(chǎn)為擔(dān)保項(xiàng)目,為朋友借款200萬(wàn),并且朋友享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),
可能很多人不明白協(xié)議里的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是什么作用,
你往后看,現(xiàn)在到期你拒不還款,朋友起訴你和你的公司,然后你們一塊兒決定,我們走破產(chǎn)清算程序吧,我公司也不開(kāi)了,
有抵押擔(dān)保的朋友是不是作為第二級(jí)別的優(yōu)先進(jìn)倉(cāng)順序,你100萬(wàn)的房子,你就算要拍賣(mài)變成現(xiàn)金,也不夠償還這200萬(wàn)的借款,
更何況你朋友擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),它總有一定的優(yōu)勢(shì),可以直接拍下這套房子的,
為什么只要房子不要現(xiàn)金呢?
你們自己想一想啊,那請(qǐng)問(wèn)作為第六級(jí)別的納稅問(wèn)題還能拿到錢(qián)嗎?
你肯定是不能的,但稅務(wù)同意嗎?肯定不同意的,
但是這里面就是各顯神通的地方,我就不能講太多了,
那至于這位朋友他是真朋友,還是下一個(gè)沒(méi)有購(gòu)房資格的普通人還是炒房客等等,那就不得而知了……..
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