編輯：公眾號(hào)《武漢老能》

別為自己的無(wú)知，付出代價(jià)，

很多人鼓吹以公司名義買(mǎi)房能繞開(kāi)限購(gòu)，

所以呢？

很多人買(mǎi)了空殼公司，為的就是去買(mǎi)房，是符合資質(zhì)，企業(yè)是繞開(kāi)了限購(gòu)，

然后呢？

要交的稅，足夠讓你頭疼吧。

Ⅰ

我們假設(shè)你買(mǎi)了100平米總值100萬(wàn)的房子，

會(huì)有以下幾個(gè)稅種需要繳納，

① 百分之三的契稅，3萬(wàn)塊，沒(méi)有一毛錢(qián)優(yōu)惠，你必須得交。

② 每年要交0.84%的房產(chǎn)稅，8400元，

對(duì)！你沒(méi)聽(tīng)錯(cuò)，

公司性質(zhì)的房子早都開(kāi)始交房產(chǎn)稅了。

③ 土地使用稅，那30元乘以100平，每年3000塊，當(dāng)然這是最高限度，

④ 物業(yè)費(fèi)等雜費(fèi)，很多地方，你滿五年才能交易，這五年你還得交物業(yè)費(fèi)，交取暖費(fèi)這些各種雜費(fèi)吧，

對(duì)不對(duì)，我都沒(méi)有算，一年5000塊不多吧，請(qǐng)問(wèn)這五年你的持有成本是多少，11萬(wàn)多。

Ⅱ

有人說(shuō)！

五年后房?jī)r(jià)從100萬(wàn)漲到150萬(wàn)了，

哎，我可以賣(mài)了，可以賺50萬(wàn)呢，

土地增值稅在等著你呢，45%左右少不了的，這50萬(wàn)的45%是多少，22萬(wàn)多，加一起的成本有30多萬(wàn)，

你房子才多少錢(qián)啊？

我退一步講啊，房?jī)r(jià)都不漲啦，你是不是得虧死??？是真虧啊，每年都要交稅，還要花錢(qián)養(yǎng)你的空殼公司，

有人說(shuō)啊，你可以股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)B公司一起賣(mài)了，不就不用繳納土地增值稅了嗎？

我只想說(shuō)，你去實(shí)操一下試試吧，

你怕是不知道工商和稅務(wù)是聯(lián)網(wǎng)的吧？

現(xiàn)在嚴(yán)查這種通過(guò)轉(zhuǎn)讓企業(yè)過(guò)戶房產(chǎn)，從而漏稅的辦法。

Ⅲ

肯定有人會(huì)說(shuō)，

我以公司名義買(mǎi)吧，我也不打算賣(mài)，我就自己住，那些稅我一毛錢(qián)都不交，他們能把我怎的？

你說(shuō)的還真沒(méi)錯(cuò)，沒(méi)人會(huì)主動(dòng)敲門(mén)來(lái)找你收稅的，

不怕一萬(wàn)就怕萬(wàn)一啊，你總有老的一天吧，等你真的需要賣(mài)房的時(shí)候，甚至需要把房子繼承給你子女的時(shí)候，

每天萬(wàn)分之5的滯納金，每天在向你招手。

Ⅳ

那什么人才會(huì)真的需要用公司名義買(mǎi)房呢？

①

我舉個(gè)例子，第一種人，他本身就是企業(yè)老板，有真實(shí)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，然后以公司名義買(mǎi)房，每年可以以登記價(jià)的5%作為折舊，

就是100萬(wàn)，每年可以5萬(wàn)塊的折舊，跟利用公司名義買(mǎi)車(chē)是如出一轍，

另外呢，裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等雜費(fèi)的發(fā)票，也可以在土地增值稅上作為可扣除項(xiàng)目進(jìn)行抵扣的，

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這些高端建材城里，很多人買(mǎi)家具都是以公司性質(zhì)的，

第一，要求你提供正規(guī)發(fā)票，第二，他們不差錢(qián)，但是一般情況下，裝修費(fèi)抵扣不可以超過(guò)登記價(jià)的20%了，

一方面他要交稅，一方面它可以抵稅，一進(jìn)一出，房子的持有成本其實(shí)就不高，

然后作為老板，他們自己再花一點(diǎn)點(diǎn)錢(qián)租下公司一套房子，

然后住進(jìn)去裝修又豪華，又在核心區(qū)域繞開(kāi)了限購(gòu)，這波操作，目前是不虧的，但只是目前，

你想想啊，如果是企業(yè)老板，需要從企業(yè)分紅100萬(wàn)出來(lái)買(mǎi)房，買(mǎi)在自己名下沒(méi)錯(cuò)，但是他差不多要繳納至少27萬(wàn)的個(gè)稅。

②

第二種人，他是炒房客，它有養(yǎng)好的白手套公司，

他為了繞開(kāi)限購(gòu)買(mǎi)到這種優(yōu)質(zhì)能升值的房子，就必須用公司名義去買(mǎi)房，

同時(shí)他買(mǎi)房不是為了賣(mài)的，是用來(lái)充當(dāng)?shù)盅何铮瑸榈氖乔藙?dòng)銀行的貸款，

比如說(shuō)企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸吧，年化三點(diǎn)多起步，差不多到八點(diǎn)幾封頂，更低的那種，二點(diǎn)幾的是國(guó)企的，我們接觸不到，

但是四點(diǎn)幾年化已經(jīng)很低了，你用的某唄某條都是年化18，你信用卡分個(gè)期的年化15，

這種操作就是典型的杠桿玩法，買(mǎi)一套抵押一套，再買(mǎi)再抵押，現(xiàn)金流壓力也是非常非常大的，一旦房?jī)r(jià)不漲了，他的資金鏈就很容易斷掉，

那作為個(gè)人，他們就是炒房客，作為企業(yè)，就是炒地客，

那些炒地的房企看似發(fā)展飛快，實(shí)際上負(fù)債率極高。

③

第三種人是玩資本運(yùn)作，

首先要成立個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，以公司名義買(mǎi)房，然后破產(chǎn)清算，

公司名義的房子做產(chǎn)權(quán)變更，這樣的房子，他既不是轉(zhuǎn)讓性質(zhì)，又不是出讓性質(zhì)，更不是繼承性質(zhì)，沒(méi)有發(fā)生任何銷(xiāo)售行為，所以做更名就好了，

更名費(fèi)用相對(duì)簡(jiǎn)單也便宜，之前幾千，現(xiàn)在幾萬(wàn)不等，

但是呢，

這一套現(xiàn)在也走不通了，因?yàn)槟銈€(gè)人獨(dú)資企業(yè)，

你又不交個(gè)稅，就連土地增值稅你都想省，你還想破限購(gòu)，你想多了吧，

所以很多地方，對(duì)這種情況也是要求收稅的，甚至很多地方就不給個(gè)人獨(dú)資企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房屋的資格，

或者你買(mǎi)可以，你只能買(mǎi)商用性質(zhì)的，住宅你想都不用想的。

④

這里還得提到第四種人，是第三種的升級(jí)版，

我舉個(gè)例子，你以公司性質(zhì)買(mǎi)了一套100萬(wàn)的房，然后以房產(chǎn)為擔(dān)保項(xiàng)目，為朋友借款200萬(wàn)，并且朋友享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，

可能很多人不明白協(xié)議里的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是什么作用，

你往后看，現(xiàn)在到期你拒不還款，朋友起訴你和你的公司，然后你們一塊兒決定，我們走破產(chǎn)清算程序吧，我公司也不開(kāi)了，

有抵押擔(dān)保的朋友是不是作為第二級(jí)別的優(yōu)先進(jìn)倉(cāng)順序，你100萬(wàn)的房子，你就算要拍賣(mài)變成現(xiàn)金，也不夠償還這200萬(wàn)的借款，

更何況你朋友擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，它總有一定的優(yōu)勢(shì)，可以直接拍下這套房子的，

為什么只要房子不要現(xiàn)金呢？

你們自己想一想啊，那請(qǐng)問(wèn)作為第六級(jí)別的納稅問(wèn)題還能拿到錢(qián)嗎？

你肯定是不能的，但稅務(wù)同意嗎？肯定不同意的，

但是這里面就是各顯神通的地方，我就不能講太多了，

那至于這位朋友他是真朋友，還是下一個(gè)沒(méi)有購(gòu)房資格的普通人還是炒房客等等，那就不得而知了……..

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