2022年，對(duì)于房地產(chǎn)公司來說可以預(yù)見的是困難的一年。想當(dāng)年2019年春節(jié)，萬科就喊出“活下去”的口號(hào)，從2019年開始，每一年都可以說是未來二十年中，房地產(chǎn)最好的一年。如果沒有什么突發(fā)事件，我覺得以下幾方面會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)化吧。
第一個(gè)，債務(wù)違約常態(tài)化。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，需要大量資金的持續(xù)投入。另一方面，房地產(chǎn)又是個(gè)低利潤(rùn)行業(yè)，普遍凈利潤(rùn)不到10%，為了維持行業(yè)壟斷地位，頭部房企均為高負(fù)債，高周轉(zhuǎn)運(yùn)行。2022年，市場(chǎng)資金緊張依舊，房子銷售周期會(huì)越來越長(zhǎng)，高負(fù)債的高利息會(huì)拖垮大部分高周轉(zhuǎn)房企，房地產(chǎn)債務(wù)違約出現(xiàn)常態(tài)，同時(shí)，房地產(chǎn)加速進(jìn)行整合，會(huì)出現(xiàn)一批具有資金實(shí)力，回歸正常運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)。
第二，裁員常態(tài)化，從業(yè)人員內(nèi)卷常態(tài)化。近二十年的房地產(chǎn)發(fā)展，造成了大量的直接或間接的從業(yè)人員，地產(chǎn)大生產(chǎn)崗位從原來的大專提升到本科，又提升到985名校畢業(yè)，碩士畢業(yè)等等。從業(yè)人員的增量大大超過市場(chǎng)所需，致使人員內(nèi)卷化嚴(yán)重，996、007都是常態(tài)，不足而論。2022年，因?yàn)轭^部房企的裁員，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)一大批經(jīng)驗(yàn)豐富，適應(yīng)高周轉(zhuǎn)、高學(xué)歷的從業(yè)人員。原來一個(gè)普通的工程師崗位很大可能會(huì)出現(xiàn)上百人應(yīng)聘的場(chǎng)景。人員的飽和勢(shì)必造成工資的下降，勞動(dòng)強(qiáng)度的增加。房地產(chǎn)會(huì)成為大家最不愿意從事的行業(yè)之一。
第三，房屋銷售價(jià)格平穩(wěn)化。市場(chǎng)決定終端，當(dāng)大部分人手上沒錢的時(shí)候，房子作為商品自然價(jià)格也會(huì)下降，但因?yàn)槌杀径说脑?，為保持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下跌，除非市場(chǎng)土拍價(jià)格大幅下調(diào)。說白了，就是想靠著炒房發(fā)財(cái)已經(jīng)不切實(shí)際了。
第四，房地產(chǎn)政策回暖。作為我國(guó)重要產(chǎn)業(yè)的一員，房地產(chǎn)一直起到了超發(fā)貨幣的蓄水池的作用，平穩(wěn)健康發(fā)展一直是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策要求。在實(shí)現(xiàn)了房住不炒的情況下，為維持市場(chǎng)穩(wěn)定，保證地方財(cái)政的可持續(xù)性，各城市會(huì)根據(jù)自身情況制定不同的房地產(chǎn)政策，土地財(cái)政會(huì)減弱，但不會(huì)消失。
第五，房產(chǎn)稅將會(huì)有更多的城市成為試點(diǎn)。在土地財(cái)政減弱的情況下，各城市為維持地方的城市建設(shè)發(fā)展，需要一個(gè)新的資金來源，房產(chǎn)稅正好在對(duì)的地點(diǎn)對(duì)的時(shí)間出現(xiàn)來替代土地財(cái)政的不足。
總之，房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的二十年中，已經(jīng)階段性的完成了歷史賦予他的使命，在2022年，應(yīng)該會(huì)有新的任務(wù)交給他，這個(gè)任務(wù)就是房產(chǎn)稅。至于房地產(chǎn)從業(yè)人員，如果有其他門路，趁著年輕還是早點(diǎn)逃離房地產(chǎn)行業(yè)吧。#展望2022房產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)#
]]>—-第三章 尋找你的TA—-
關(guān)于在上一章中提到的相同價(jià)格是選擇年份新的經(jīng)濟(jì)適用車還是車齡稍微長(zhǎng)一點(diǎn)的高檔車的問題，不同的人從不同的自身需求出發(fā)，肯定會(huì)得到不同的答案。
這里我的建議是：如果你對(duì)汽車沒有一點(diǎn)興趣，只是單純的把汽車當(dāng)做一個(gè)從A點(diǎn)到B點(diǎn)的交通工具，請(qǐng)?jiān)陬A(yù)算范圍允許的情況下選擇相對(duì)來說成色更好、車齡更新且級(jí)別更低的車；如果你對(duì)汽車還是比較感興趣的，對(duì)駕駛性/操控性/舒適性等有一些追求的話，可以有針對(duì)性的選擇車齡稍長(zhǎng)但級(jí)別更高的車。但無論如何要讓你的預(yù)算留有一些余量，才能游刃有余。
當(dāng)然，這一切都只是「相對(duì)」的，而絕不是「絕對(duì)」的。二手車本身是非標(biāo)產(chǎn)品，遵循「一車一況一價(jià)」的原則，這個(gè)領(lǐng)域有很多規(guī)律可循，但也有很多意外。
無論你做出了何種選擇，接下來都到了搜尋車源這一步。有人會(huì)覺得應(yīng)該先多上網(wǎng)瀏覽車源信息，做到「價(jià)格心中有數(shù)」；但事實(shí)上這么做完全是徒勞，因?yàn)槟阃耆恢蕾u家的報(bào)價(jià)對(duì)應(yīng)的是什么車況。二手車「照騙」，一點(diǎn)都不比女網(wǎng)紅少。
那么如何才能知道某輛車某種年份配置的行情價(jià)？別聽網(wǎng)上那些投機(jī)取巧的餿主意。其實(shí)這一部分沒啥捷徑，只能靠多看積累經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)你看的車多了，自然而然就知道某款車某種車況能賣多少錢了。
當(dāng)你實(shí)地看車的時(shí)候，你能夠直觀的看到車子的氣色、聞到車?yán)锏奈兜?、看清楚任何?xì)節(jié)… 這樣多看一些，你就會(huì)明白為什么明明年份配置差不多的車，卻可以有非常大的價(jià)格差距。不過對(duì)于很多老手而言，他們一樣可以從車子的照片中提取到相當(dāng)多有價(jià)值的信息，不過這就是另一個(gè)故事了。
那么，如何有效的搜尋車源？
二手車的車源說到底無非就是兩種 – “個(gè)人車”和“商家車”。資本大量涌入二手車行業(yè)以后，雖然看似多了一個(gè)選項(xiàng) – “平臺(tái)車”，但實(shí)際上說到底平臺(tái)上掛的車源要么是商家的，要么是個(gè)人車主手里的，其實(shí)還是一回事。
先說說個(gè)人車源。
我的建議是不要揪著個(gè)人車源不放。有很多人認(rèn)為二手車水太深、二手車販子很多都是壞人，這種觀點(diǎn)不無道理。由于行業(yè)從業(yè)門檻極低，自然導(dǎo)致從業(yè)者的素質(zhì)參差不齊。由于二手車商家給消費(fèi)者留下的這種標(biāo)簽化的負(fù)面印象，所以很多消費(fèi)者在買車的時(shí)候都會(huì)更傾向于個(gè)人車源，并且認(rèn)為因?yàn)椤皼]有中間商賺差價(jià)”，所以車子會(huì)更便宜。
“個(gè)人車會(huì)更便宜”，大錯(cuò)特錯(cuò)。二手車市場(chǎng)是完完全全的自由市場(chǎng)，是完全受價(jià)值規(guī)律自發(fā)調(diào)節(jié)的市場(chǎng)。由于“看不見的手”的存在，所以你撿到漏子的概率其實(shí)是很小的。比如：一輛值5萬的車，突然間某魚上面蹦出來一個(gè)賣4萬的，并且假設(shè)車況啥的都沒問題，那么事情會(huì)怎樣發(fā)展？
答案是會(huì)有商家搶在你前面把它收了然后轉(zhuǎn)頭掛到一個(gè)符合市場(chǎng)規(guī)律的價(jià)格，即5萬。二手車市場(chǎng)是最能體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的。當(dāng)然你可能會(huì)說某魚某城什么的還是會(huì)有很多個(gè)人車源在售的，也并沒有車商去收它們呀。其實(shí)你看到的那些個(gè)人車源，已經(jīng)是被商家挑剩下的了。商家不收，理由有二：
第一種可能性，車子不好，賣不到行情價(jià)格。這部分車子我同樣不建議你考慮；
第二種可能性，車主要價(jià)比較高，收了也沒有利潤(rùn)。這部分車子酌情考慮購(gòu)買，但你作為買家肯定占不到什么便宜。
從我個(gè)人的角度來講，我是不喜歡與個(gè)人車主打交道的。大家都知道有很多車商都特別壞，但也有相當(dāng)一部分車商為了顧及以后的生意而不得不去維護(hù)自己的形象。而與個(gè)人車主交易就是一錘子買賣，他盡可以放開了去坑你，反正過后你是絕對(duì)找不到他的。
再說說車商。
剛上文有提過，由于二手車行業(yè)的從業(yè)門檻極低，所以導(dǎo)致從業(yè)者的素質(zhì)極為參差不齊。這個(gè)群體里有汽車主機(jī)廠辭職下海的工程師、也有初中都沒念完的街溜子，但他們都有一個(gè)共同的名字：車販子。所以顯然，把他們一概而論是不合適的。所以我們?cè)谫?gòu)車時(shí)，也有必要去斟酌一下和你打交道的商家是屬于哪個(gè)類型的。
我把從業(yè)多年以來打過交道的車商大體分成了三類：說話一個(gè)字都不能信的、他說的話你可以選擇性相信的、和真正值得信任的。很不幸，第三類商家的數(shù)量少得可憐，哪怕我已經(jīng)在這行混跡了六七年的時(shí)間，也只結(jié)識(shí)了不到十家可以放心托付的車商。
在與很多車商的過程中，我發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有意思的事情：他們其實(shí)不是故意要坑你，而是在消費(fèi)者眼中的很多問題在他們眼里都不算問題。我絕對(duì)不是在為這群人狡辯，我也痛恨他們，這部分人浪費(fèi)掉了我大量的精力。說到底，這是人與人不同的文化水平和道德標(biāo)準(zhǔn)造成的階級(jí)差異。
比方說：我們認(rèn)為更換后葉子板的車是切割事故車，多少錢都不能要。但這一部分人會(huì)認(rèn)為切割后葉子板沒有“傷筋動(dòng)骨”，因而不算什么問題；（文化知識(shí)水平差異造成的認(rèn)知差異）
再比方說：我們買車都希望盡量買實(shí)表車，哪怕里程數(shù)稍高我也希望它是實(shí)表。但這一部分人會(huì)認(rèn)為調(diào)表無關(guān)緊要，更無傷大雅。（道德水平差異造成的認(rèn)知差異）
我認(rèn)為，一個(gè)人的文化素養(yǎng)和道德水平是有高度關(guān)聯(lián)的。雖然有人會(huì)舉出什么高學(xué)歷變態(tài)殺人犯的例子，但變態(tài)殺人犯中低學(xué)歷者的占比顯然要高得多（如果想反駁我這個(gè)觀點(diǎn)，只能說明你不僅學(xué)歷低而且屁股歪，思想還很危險(xiǎn)）。所以在與車販子打交道的過程中，你不妨去選擇那些文化水平相對(duì)較高的車販子去聊聊，這會(huì)讓你買車這個(gè)過程的體驗(yàn)好很多。
“你這話說的，難道我買車前還要讓對(duì)方出示畢業(yè)證學(xué)位證？”
那倒不用。打開對(duì)方的微信朋友圈就行了。作為一個(gè)車販子，如果能在發(fā)賣車廣告的時(shí)候做到?jīng)]有錯(cuò)別字、正確使用標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，就已經(jīng)可以打敗一半以上的車販子了。要是他再會(huì)拍點(diǎn)照片、有點(diǎn)基本的美術(shù)素養(yǎng)的話，基本就可以排在全國(guó)車販子前20%的水平了。當(dāng)然這個(gè)判斷方法并不絕對(duì) – 但概率是顯而易見的。
如果一個(gè)車販子錯(cuò)別字連篇還夾雜各種“嘎嘎”、拿打火機(jī)或者手指頭擋車牌、照片歪歪扭扭、車子的基本數(shù)據(jù)都搞不懂、還配個(gè)大胸美女網(wǎng)圖上面寫“原車主”、照片上車子還很臟（這是重點(diǎn)?。?，那這家基本上可以pass了。
為什么車子干凈整潔很重要？因?yàn)檫@能看出一個(gè)人對(duì)工作的態(tài)度。我就是一個(gè)車販子，我熱愛我的工作，我為能讓很多人開上高性價(jià)比的好車而自豪，所以我把賣二手車當(dāng)成一份事業(yè)。但反過來看，如果一個(gè)車販子連賣車發(fā)廣告都不肯洗車，你覺得他對(duì)賣車這份工作是一個(gè)什么樣的態(tài)度？他對(duì)待他出售的這件商品又是什么樣的態(tài)度？
買二手車這種非標(biāo)商品，找對(duì)人很重要。
我如果要在上海買房，我一定會(huì)去找房似錦。（電視劇「安家」都看過吧？二手車從業(yè)者真應(yīng)該學(xué)學(xué)人家的服務(wù)意識(shí)）
最后再說說平臺(tái)。
我從業(yè)的這六七年，正好是二手車行業(yè)發(fā)生劇變的六七年。大量資本涌入市場(chǎng)，直接催生了幾個(gè)巨頭平臺(tái)，比如毛嗑二手車、從車、憂心二手車等，原來的69同城也直接被平臺(tái)攻占，淪為去平臺(tái)的跳轉(zhuǎn)頁面了。
平臺(tái)大體分兩種，一種面向車商，一種面向消費(fèi)者。面向車商的平臺(tái)主要是拍賣平臺(tái)，車商從平臺(tái)拍到車子以后拿回家整備修理然后上架銷售，自負(fù)盈虧。拍賣車的本質(zhì)其實(shí)是賭博，這一部分不展開講了；
另外一種是面向個(gè)人消費(fèi)者的平臺(tái)，號(hào)稱“沒有中間商賺差價(jià)”。但事實(shí)卻是：平臺(tái)的服務(wù)費(fèi)（也就是中介費(fèi)，因?yàn)槠脚_(tái)提供的服務(wù)比較有限）從最初的3%一路漲到最高9%，并且有的還開了展廳做了最大的中間商。
所以從性質(zhì)上來講，平臺(tái)無非要么是替車商推廣車源的中介，要么自己就是車商。但咱就是說9%中介費(fèi)這個(gè)事兒真的是認(rèn)真的嗎？到頭來平臺(tái)幫車商賣出去一臺(tái)車賺的比車商都多。明眼人都能看出來，這事兒干不長(zhǎng)，因?yàn)椴环辖?jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律。
所以在平臺(tái)買車要多花錢，這個(gè)是肯定的。但資本似乎錯(cuò)誤的理解了二手車行業(yè)，二手車行業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的過程是對(duì)一輛舊車進(jìn)行鑒定、維修、整備和清洗翻新甚至重設(shè)程序（比方說我們會(huì)清除掉車子變速箱的自適應(yīng)數(shù)據(jù)）使之重新變?yōu)橐患凵唐返倪^程，它絕對(duì)不是勞動(dòng)密集型行業(yè)。所以…希望大家懂我的意思吧。
（話說為什么現(xiàn)在越來越少的商家選擇去69同城發(fā)車了，因?yàn)檫@家的吃相實(shí)在是太難看了，車商想在上面發(fā)廣告就要充錢，然后打一個(gè)咨詢電話進(jìn)來相應(yīng)的就要扣錢，最多的時(shí)候一個(gè)電話進(jìn)來就扣幾十上百塊。所以我可沒有教你如何報(bào)復(fù)不良商家，我只是在闡述這么一個(gè)事情，對(duì)吧）
小黃魚，新手勿進(jìn)，真的。不信你就試試。
我就這一句話，絕對(duì)不是害你。那地方連賣各種軟色情擦邊球商品的都有，資本為了流量連臉都不要，在違法邊緣瘋狂試探的玩意兒。想象一下，嗯？
所以被資本這么一攪合，現(xiàn)在唯一剩下的“凈土”（比方說，對(duì)于我個(gè)人而言），居然是我的朋友圈?；燠E二手車行業(yè)這么多年，我早已經(jīng)積攢了幾千車販子的微信號(hào)，我的朋友圈就是一個(gè)最大的二手車市場(chǎng)。所以有的時(shí)候車商在找車源這方面確實(shí)比起個(gè)人有更大的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槎嗄攴e累的經(jīng)驗(yàn)和人脈為商家打破了無數(shù)的信息壁壘。
2022年了，“私域流量”這個(gè)詞兒聽過沒有？這就是了。
—-第四章 哪里尋找你的TA—-
下周更新，敬請(qǐng)期待~
——–
「東哥車研所」公眾號(hào)首發(fā)
]]>