2022年，對于房地產(chǎn)公司來說可以預(yù)見的是困難的一年。想當(dāng)年2019年春節(jié)，萬科就喊出“活下去”的口號，從2019年開始，每一年都可以說是未來二十年中，房地產(chǎn)最好的一年。如果沒有什么突發(fā)事件，我覺得以下幾方面會成為地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)化吧。
第一個，債務(wù)違約常態(tài)化。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，需要大量資金的持續(xù)投入。另一方面，房地產(chǎn)又是個低利潤行業(yè)，普遍凈利潤不到10%，為了維持行業(yè)壟斷地位，頭部房企均為高負(fù)債，高周轉(zhuǎn)運行。2022年，市場資金緊張依舊，房子銷售周期會越來越長，高負(fù)債的高利息會拖垮大部分高周轉(zhuǎn)房企，房地產(chǎn)債務(wù)違約出現(xiàn)常態(tài)，同時，房地產(chǎn)加速進(jìn)行整合，會出現(xiàn)一批具有資金實力，回歸正常運轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)。
第二，裁員常態(tài)化，從業(yè)人員內(nèi)卷常態(tài)化。近二十年的房地產(chǎn)發(fā)展，造成了大量的直接或間接的從業(yè)人員，地產(chǎn)大生產(chǎn)崗位從原來的大專提升到本科，又提升到985名校畢業(yè)，碩士畢業(yè)等等。從業(yè)人員的增量大大超過市場所需，致使人員內(nèi)卷化嚴(yán)重，996、007都是常態(tài)，不足而論。2022年，因為頭部房企的裁員，市場上會出現(xiàn)一大批經(jīng)驗豐富，適應(yīng)高周轉(zhuǎn)、高學(xué)歷的從業(yè)人員。原來一個普通的工程師崗位很大可能會出現(xiàn)上百人應(yīng)聘的場景。人員的飽和勢必造成工資的下降，勞動強(qiáng)度的增加。房地產(chǎn)會成為大家最不愿意從事的行業(yè)之一。
第三，房屋銷售價格平穩(wěn)化。市場決定終端，當(dāng)大部分人手上沒錢的時候，房子作為商品自然價格也會下降，但因為成本端的原因，為保持公司的正常運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)價格不會下跌，除非市場土拍價格大幅下調(diào)。說白了，就是想靠著炒房發(fā)財已經(jīng)不切實際了。
第四，房地產(chǎn)政策回暖。作為我國重要產(chǎn)業(yè)的一員，房地產(chǎn)一直起到了超發(fā)貨幣的蓄水池的作用，平穩(wěn)健康發(fā)展一直是國家對房地產(chǎn)的政策要求。在實現(xiàn)了房住不炒的情況下，為維持市場穩(wěn)定，保證地方財政的可持續(xù)性，各城市會根據(jù)自身情況制定不同的房地產(chǎn)政策，土地財政會減弱，但不會消失。
第五，房產(chǎn)稅將會有更多的城市成為試點。在土地財政減弱的情況下，各城市為維持地方的城市建設(shè)發(fā)展，需要一個新的資金來源，房產(chǎn)稅正好在對的地點對的時間出現(xiàn)來替代土地財政的不足。
總之，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的二十年中，已經(jīng)階段性的完成了歷史賦予他的使命，在2022年，應(yīng)該會有新的任務(wù)交給他，這個任務(wù)就是房產(chǎn)稅。至于房地產(chǎn)從業(yè)人員，如果有其他門路，趁著年輕還是早點逃離房地產(chǎn)行業(yè)吧。#展望2022房產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)#
]]>—-第三章 尋找你的TA—-
關(guān)于在上一章中提到的相同價格是選擇年份新的經(jīng)濟(jì)適用車還是車齡稍微長一點的高檔車的問題，不同的人從不同的自身需求出發(fā)，肯定會得到不同的答案。
這里我的建議是：如果你對汽車沒有一點興趣，只是單純的把汽車當(dāng)做一個從A點到B點的交通工具，請在預(yù)算范圍允許的情況下選擇相對來說成色更好、車齡更新且級別更低的車；如果你對汽車還是比較感興趣的，對駕駛性/操控性/舒適性等有一些追求的話，可以有針對性的選擇車齡稍長但級別更高的車。但無論如何要讓你的預(yù)算留有一些余量，才能游刃有余。
當(dāng)然，這一切都只是「相對」的，而絕不是「絕對」的。二手車本身是非標(biāo)產(chǎn)品，遵循「一車一況一價」的原則，這個領(lǐng)域有很多規(guī)律可循，但也有很多意外。
無論你做出了何種選擇，接下來都到了搜尋車源這一步。有人會覺得應(yīng)該先多上網(wǎng)瀏覽車源信息，做到「價格心中有數(shù)」；但事實上這么做完全是徒勞，因為你完全不知道賣家的報價對應(yīng)的是什么車況。二手車「照騙」，一點都不比女網(wǎng)紅少。
那么如何才能知道某輛車某種年份配置的行情價？別聽網(wǎng)上那些投機(jī)取巧的餿主意。其實這一部分沒啥捷徑，只能靠多看積累經(jīng)驗。當(dāng)你看的車多了，自然而然就知道某款車某種車況能賣多少錢了。
當(dāng)你實地看車的時候，你能夠直觀的看到車子的氣色、聞到車?yán)锏奈兜馈⒖辞宄魏渭?xì)節(jié)… 這樣多看一些，你就會明白為什么明明年份配置差不多的車，卻可以有非常大的價格差距。不過對于很多老手而言，他們一樣可以從車子的照片中提取到相當(dāng)多有價值的信息，不過這就是另一個故事了。
那么，如何有效的搜尋車源？
二手車的車源說到底無非就是兩種 – “個人車”和“商家車”。資本大量涌入二手車行業(yè)以后，雖然看似多了一個選項 – “平臺車”，但實際上說到底平臺上掛的車源要么是商家的，要么是個人車主手里的，其實還是一回事。
先說說個人車源。
我的建議是不要揪著個人車源不放。有很多人認(rèn)為二手車水太深、二手車販子很多都是壞人，這種觀點不無道理。由于行業(yè)從業(yè)門檻極低，自然導(dǎo)致從業(yè)者的素質(zhì)參差不齊。由于二手車商家給消費者留下的這種標(biāo)簽化的負(fù)面印象，所以很多消費者在買車的時候都會更傾向于個人車源，并且認(rèn)為因為“沒有中間商賺差價”，所以車子會更便宜。
“個人車會更便宜”，大錯特錯。二手車市場是完完全全的自由市場，是完全受價值規(guī)律自發(fā)調(diào)節(jié)的市場。由于“看不見的手”的存在，所以你撿到漏子的概率其實是很小的。比如：一輛值5萬的車，突然間某魚上面蹦出來一個賣4萬的，并且假設(shè)車況啥的都沒問題，那么事情會怎樣發(fā)展？
答案是會有商家搶在你前面把它收了然后轉(zhuǎn)頭掛到一個符合市場規(guī)律的價格，即5萬。二手車市場是最能體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)運行規(guī)律的。當(dāng)然你可能會說某魚某城什么的還是會有很多個人車源在售的，也并沒有車商去收它們呀。其實你看到的那些個人車源，已經(jīng)是被商家挑剩下的了。商家不收，理由有二：
第一種可能性，車子不好，賣不到行情價格。這部分車子我同樣不建議你考慮；
第二種可能性，車主要價比較高，收了也沒有利潤。這部分車子酌情考慮購買，但你作為買家肯定占不到什么便宜。
從我個人的角度來講，我是不喜歡與個人車主打交道的。大家都知道有很多車商都特別壞，但也有相當(dāng)一部分車商為了顧及以后的生意而不得不去維護(hù)自己的形象。而與個人車主交易就是一錘子買賣，他盡可以放開了去坑你，反正過后你是絕對找不到他的。
再說說車商。
剛上文有提過，由于二手車行業(yè)的從業(yè)門檻極低，所以導(dǎo)致從業(yè)者的素質(zhì)極為參差不齊。這個群體里有汽車主機(jī)廠辭職下海的工程師、也有初中都沒念完的街溜子，但他們都有一個共同的名字：車販子。所以顯然，把他們一概而論是不合適的。所以我們在購車時，也有必要去斟酌一下和你打交道的商家是屬于哪個類型的。
我把從業(yè)多年以來打過交道的車商大體分成了三類：說話一個字都不能信的、他說的話你可以選擇性相信的、和真正值得信任的。很不幸，第三類商家的數(shù)量少得可憐，哪怕我已經(jīng)在這行混跡了六七年的時間，也只結(jié)識了不到十家可以放心托付的車商。
在與很多車商的過程中，我發(fā)現(xiàn)了一個有意思的事情：他們其實不是故意要坑你，而是在消費者眼中的很多問題在他們眼里都不算問題。我絕對不是在為這群人狡辯，我也痛恨他們，這部分人浪費掉了我大量的精力。說到底，這是人與人不同的文化水平和道德標(biāo)準(zhǔn)造成的階級差異。
比方說：我們認(rèn)為更換后葉子板的車是切割事故車，多少錢都不能要。但這一部分人會認(rèn)為切割后葉子板沒有“傷筋動骨”，因而不算什么問題；（文化知識水平差異造成的認(rèn)知差異）
再比方說：我們買車都希望盡量買實表車，哪怕里程數(shù)稍高我也希望它是實表。但這一部分人會認(rèn)為調(diào)表無關(guān)緊要，更無傷大雅。（道德水平差異造成的認(rèn)知差異）
我認(rèn)為，一個人的文化素養(yǎng)和道德水平是有高度關(guān)聯(lián)的。雖然有人會舉出什么高學(xué)歷變態(tài)殺人犯的例子，但變態(tài)殺人犯中低學(xué)歷者的占比顯然要高得多（如果想反駁我這個觀點，只能說明你不僅學(xué)歷低而且屁股歪，思想還很危險）。所以在與車販子打交道的過程中，你不妨去選擇那些文化水平相對較高的車販子去聊聊，這會讓你買車這個過程的體驗好很多。
“你這話說的，難道我買車前還要讓對方出示畢業(yè)證學(xué)位證？”
那倒不用。打開對方的微信朋友圈就行了。作為一個車販子，如果能在發(fā)賣車廣告的時候做到?jīng)]有錯別字、正確使用標(biāo)點符號，就已經(jīng)可以打敗一半以上的車販子了。要是他再會拍點照片、有點基本的美術(shù)素養(yǎng)的話，基本就可以排在全國車販子前20%的水平了。當(dāng)然這個判斷方法并不絕對 – 但概率是顯而易見的。
如果一個車販子錯別字連篇還夾雜各種“嘎嘎”、拿打火機(jī)或者手指頭擋車牌、照片歪歪扭扭、車子的基本數(shù)據(jù)都搞不懂、還配個大胸美女網(wǎng)圖上面寫“原車主”、照片上車子還很臟（這是重點?。沁@家基本上可以pass了。
為什么車子干凈整潔很重要？因為這能看出一個人對工作的態(tài)度。我就是一個車販子，我熱愛我的工作，我為能讓很多人開上高性價比的好車而自豪，所以我把賣二手車當(dāng)成一份事業(yè)。但反過來看，如果一個車販子連賣車發(fā)廣告都不肯洗車，你覺得他對賣車這份工作是一個什么樣的態(tài)度？他對待他出售的這件商品又是什么樣的態(tài)度？
買二手車這種非標(biāo)商品，找對人很重要。
我如果要在上海買房，我一定會去找房似錦。（電視劇「安家」都看過吧？二手車從業(yè)者真應(yīng)該學(xué)學(xué)人家的服務(wù)意識）
最后再說說平臺。
我從業(yè)的這六七年，正好是二手車行業(yè)發(fā)生劇變的六七年。大量資本涌入市場，直接催生了幾個巨頭平臺，比如毛嗑二手車、從車、憂心二手車等，原來的69同城也直接被平臺攻占，淪為去平臺的跳轉(zhuǎn)頁面了。
平臺大體分兩種，一種面向車商，一種面向消費者。面向車商的平臺主要是拍賣平臺，車商從平臺拍到車子以后拿回家整備修理然后上架銷售，自負(fù)盈虧。拍賣車的本質(zhì)其實是賭博，這一部分不展開講了；
另外一種是面向個人消費者的平臺，號稱“沒有中間商賺差價”。但事實卻是：平臺的服務(wù)費（也就是中介費，因為平臺提供的服務(wù)比較有限）從最初的3%一路漲到最高9%，并且有的還開了展廳做了最大的中間商。
所以從性質(zhì)上來講，平臺無非要么是替車商推廣車源的中介，要么自己就是車商。但咱就是說9%中介費這個事兒真的是認(rèn)真的嗎？到頭來平臺幫車商賣出去一臺車賺的比車商都多。明眼人都能看出來，這事兒干不長，因為不符合經(jīng)濟(jì)運行規(guī)律。
所以在平臺買車要多花錢，這個是肯定的。但資本似乎錯誤的理解了二手車行業(yè)，二手車行業(yè)創(chuàng)造價值的過程是對一輛舊車進(jìn)行鑒定、維修、整備和清洗翻新甚至重設(shè)程序（比方說我們會清除掉車子變速箱的自適應(yīng)數(shù)據(jù)）使之重新變?yōu)橐患凵唐返倪^程，它絕對不是勞動密集型行業(yè)。所以…希望大家懂我的意思吧。
（話說為什么現(xiàn)在越來越少的商家選擇去69同城發(fā)車了，因為這家的吃相實在是太難看了，車商想在上面發(fā)廣告就要充錢，然后打一個咨詢電話進(jìn)來相應(yīng)的就要扣錢，最多的時候一個電話進(jìn)來就扣幾十上百塊。所以我可沒有教你如何報復(fù)不良商家，我只是在闡述這么一個事情，對吧）
小黃魚，新手勿進(jìn)，真的。不信你就試試。
我就這一句話，絕對不是害你。那地方連賣各種軟色情擦邊球商品的都有，資本為了流量連臉都不要，在違法邊緣瘋狂試探的玩意兒。想象一下，嗯？
所以被資本這么一攪合，現(xiàn)在唯一剩下的“凈土”（比方說，對于我個人而言），居然是我的朋友圈?；燠E二手車行業(yè)這么多年，我早已經(jīng)積攢了幾千車販子的微信號，我的朋友圈就是一個最大的二手車市場。所以有的時候車商在找車源這方面確實比起個人有更大的優(yōu)勢，因為多年積累的經(jīng)驗和人脈為商家打破了無數(shù)的信息壁壘。
2022年了，“私域流量”這個詞兒聽過沒有？這就是了。
—-第四章 哪里尋找你的TA—-
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