于是,市場(chǎng)上形成了對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)看跌派和看漲派兩種截然不同的判斷派別??吹煽吹睦碛蓤?jiān)強(qiáng)有力,他們的理由就是:
第一、棚改過(guò)后,房子的空置率大大提高了。
有數(shù)據(jù)顯示,市場(chǎng)上空置的房子由以前的六千萬(wàn)套增長(zhǎng)到現(xiàn)在的1億三千萬(wàn)套,空置率幾乎翻了一番。上一波漲價(jià)去庫(kù)存的操作很是成功,但是現(xiàn)在又產(chǎn)生了新的庫(kù)存。每拆遷一個(gè)城中村或者是郊區(qū)村,都會(huì)生產(chǎn)出數(shù)量超過(guò)拆遷前新的回遷房。有的拆遷戶原來(lái)只有一套房子,拆遷過(guò)后就有人兩三套房子,甚至是五六套。能享受拆遷的大多數(shù)是老人,最年輕的也是五十多歲,大多數(shù)人都是六七十歲以上了。我們這邊七十多歲的老坐地戶,拆遷分到的回遷房,很多都是三四套以上。這些人的子女大部分都已經(jīng)結(jié)婚,根本不需要這么多房子,出租房大多又租不出去,只好空置。我認(rèn)識(shí)一位老太太,她拆遷分到了五套房子,自己住一套,剩下的四套,只租出去一套,空置了三套。
有些三四線城市,成群的大樓高聳入云,但是仔細(xì)一看,安裝了空調(diào)的只有三分之一或者是四分之一;到了晚上一看,亮燈的就稀稀朗朗、寥若晨星。
第二、三四線城市人口老齡化嚴(yán)重,人口外流嚴(yán)重,人口出生率下降幅度太大,當(dāng)年出生人口創(chuàng)歷史新低。
這個(gè)方面意味著什么,大家都心中明了不言而喻了。人口老齡化越嚴(yán)重、新生人口越少,預(yù)示著房子的供應(yīng)越多,需求越少。房子就會(huì)產(chǎn)生供大于求,甚至是嚴(yán)重的供大于求。手里有三四套以上房子(炒房客除外)的,大多數(shù)是30后、40后、50后、60后?,F(xiàn)在30后已經(jīng)少得如鳳毛麟角,40后正逐步離開(kāi),50后搖搖欲墜,60后步入黃昏。這三代人倒出來(lái)的房子將會(huì)是一個(gè)天文數(shù)字。而80后、90后、00后、10后人數(shù)一代比一代少,這毫無(wú)疑問(wèn)就減少了房子的需求。更主要原因是,80后、90后,00后這三代人幾乎人人都已經(jīng)提前買房,還可以繼承30后、40后、50后的房子。
由此可見(jiàn),剛需(指剛好結(jié)婚,沒(méi)有房子,需要買房成家的)越來(lái)越少,只剩下少數(shù)60后、70后、80后農(nóng)民的子女,他們因?yàn)榇髮W(xué)畢業(yè)就業(yè)進(jìn)城落戶的。我們現(xiàn)在城市化率是65%,即我們還有5億多農(nóng)民。如果我們將來(lái)的城市化率要達(dá)到70%,還將有3000多萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城。就算是我們城市化達(dá)到80%,這是個(gè)極限了吧,那么還將要有1億農(nóng)民進(jìn)城。就算這1億人都是剛需,每人一套,還是消化不了空置的1.3億套房子。
第三、房子回歸居住屬性,金融屬性逐步削弱。
這個(gè)不假,房子的金融屬性雖然削弱,但是不代表沒(méi)有。用房子抵押貸款,還是比較好的標(biāo)的物。房子由于去年600多次的調(diào)控,短期炒作盈利的能力基本徹底消亡了。房子用來(lái)出租的話,一二線城市還可以,三四線城市大多數(shù)房子的租金收入是不如存款利率的。所以,房子的金融屬性削弱是正常趨勢(shì)。這樣,房?jī)r(jià)暴漲就絕無(wú)可能了。
第四、房產(chǎn)稅的實(shí)施,會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng),迫使二手房降價(jià)。
這就是我要說(shuō)的重點(diǎn)。房產(chǎn)稅即將到來(lái),而且肯定會(huì)到來(lái)。但是,房產(chǎn)稅一定會(huì)有一個(gè)適當(dāng)?shù)恼魇毡壤?,大家不必恐慌。相?duì)于價(jià)值巨大的房子,適當(dāng)交點(diǎn)稅,還不應(yīng)該嗎?我想,大多數(shù)業(yè)主是能夠也愿意承受的。
怕就怕一些人恐慌性的拋售,造成踩踏效應(yīng),大家爭(zhēng)先恐后地往外跑,就可能有人被推到、被踩傷。如果大家有條不紊地往外跑,就可以按照順序逐步安全出來(lái)。就是“軟著陸”。
看漲派看漲的理由大體有:
第一、房子的建造成本和人工成本正在上升,所以房子價(jià)格不可能降。
這其實(shí)是最沒(méi)有道理的道理。它看似有理,其實(shí)不堪一駁。請(qǐng)問(wèn):“哪一條經(jīng)濟(jì)理論規(guī)定了成本上漲,價(jià)格就必須上漲?”
成本是否上漲是企業(yè)的事,而價(jià)格是企業(yè)自己能說(shuō)了算的嗎?成本上漲,而價(jià)格下降的商品或者是服務(wù)項(xiàng)目實(shí)在太多了。我隨隨便便就可以找出五六個(gè)。
我昨天晚上買的海虹蛤1塊錢1斤,而去年這個(gè)時(shí)候還是2塊多一斤。請(qǐng)問(wèn),養(yǎng)殖海虹蛤的工人工資下降了嗎?運(yùn)輸海虹蛤的運(yùn)費(fèi)下降了嗎?銷售海虹蛤的老板的房租下降了嗎?顯然沒(méi)有。
所以,我要告訴大家,價(jià)格既受成本的影響,更受利潤(rùn)空間的影響。即:利潤(rùn)空間越大,受成本的影響越小。
我們可以用公式來(lái)證明:
c(成本)+L (利潤(rùn)空間)=j(luò)(銷售價(jià)格)
那么,如果c上漲,只要降L ,j 就可以保持不變;如果不肯降低L ,那么只有增加j了。如:
c+ L =j(luò)
(c+5)+( L-5)= j
(c +5)+L= j +5
只有第三種情況,價(jià)格才會(huì)上漲。也就是說(shuō),成本上漲,利潤(rùn)不變或者也上漲,價(jià)格才會(huì)上漲。如果想要保證銷量,在適當(dāng)讓利的情況下,可以保證價(jià)格不變或者是下調(diào)。
比如我代理的保健品,進(jìn)價(jià)是5元,我銷售價(jià)定為20元?,F(xiàn)在我的房租上漲了,攤到成本里,就是上漲了一元左右,成本變成了6元。那么我們利潤(rùn)由原來(lái)的20-5=15元,變成了20-6=14元而已,我并不敢提高價(jià)格。
緊接著,我的員工工資上調(diào)了,攤到成本里還是一元,我的成本變成了7元。這樣我的利潤(rùn)就由原來(lái)的20-5=15元,變成了20-7=13元。
為了擴(kuò)大銷售,刺激貨款回收,我還把價(jià)格下調(diào)了2元,即銷售價(jià)降為18元。我的利潤(rùn)就由原來(lái)的20-7=13元,變成了18-7=11元,這還有什么不好意思的嗎?
說(shuō)到底,成本上漲,價(jià)格就得上漲,必須具備兩個(gè)條件:第一,本產(chǎn)品供不應(yīng)求。第二、本產(chǎn)品利潤(rùn)空間太小。請(qǐng)問(wèn),目前的房子具備這兩個(gè)條件嗎?
第二、房地產(chǎn)能帶動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè),所以房子只能漲價(jià),不能跌價(jià)。
這一條理論不能說(shuō)是強(qiáng)詞奪理,但是也有點(diǎn)勉為其難。請(qǐng)問(wèn),房子帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)是不是只要當(dāng)房子蓋起來(lái),流動(dòng)起來(lái)就可以,它跟價(jià)格有多大關(guān)系?
請(qǐng)問(wèn):一個(gè)人500萬(wàn)買的房子要裝修,要買家電、家具,就帶動(dòng)了其它產(chǎn)業(yè)。難道,他300萬(wàn)買的房子,就不需要裝修了,就不用買家電、家具了?就不能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)了?我看不然,買房花錢越少,裝修起來(lái)和消費(fèi)起來(lái)可能就越是大方,也就越能更好地帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)。
如果房子空置不用,才不能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè),而不是房?jī)r(jià)的高低。
第三、通貨膨脹因素。
房子在一定情況下,一定的時(shí)期可以增值保值,這個(gè)不假。但是,有些城市,比如鶴崗,那里的房子還能增值保值嗎?
由于疫情,有些國(guó)家大水漫灌。所以,長(zhǎng)期看實(shí)物資產(chǎn)應(yīng)該能夠跑贏現(xiàn)金資產(chǎn)。這也是人們的共識(shí)。
如果滔天巨浪不止,我們拿什么來(lái)抵抗通貨膨脹?所以不到萬(wàn)不得已,不到山窮水盡,千萬(wàn)不要賣掉自己的房子,哪怕房子不止一套。試想,你把房子換成了現(xiàn)金,你怎樣保證它們不會(huì)灰飛煙滅?如果大家都想奪路狂奔,誰(shuí)還敢保證自己能一路順風(fēng)?
短期內(nèi)(五年內(nèi)),甚至中期(十年內(nèi))房子是不可能大漲的。大概率是穩(wěn)定、微漲、微降這三種狀態(tài)。個(gè)別三四線城市不排除會(huì)大跌。所以,不是迫切需要,不想長(zhǎng)期持有,就盡量不要貸款買房子了。當(dāng)然20以后,房子大漲的概率還是>大跌的概率的。
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