目前，很多三四線城市，房價(jià)進(jìn)入調(diào)整期，開始緩慢下跌。部分二線城市，房價(jià)也有所回調(diào)，或者稍微松動(dòng)。

于是，市場上形成了對(duì)房價(jià)走勢看跌派和看漲派兩種截然不同的判斷派別?？吹煽吹睦碛蓤?jiān)強(qiáng)有力，他們的理由就是:

第一、棚改過后，房子的空置率大大提高了。

有數(shù)據(jù)顯示，市場上空置的房子由以前的六千萬套增長到現(xiàn)在的1億三千萬套，空置率幾乎翻了一番。上一波漲價(jià)去庫存的操作很是成功，但是現(xiàn)在又產(chǎn)生了新的庫存。每拆遷一個(gè)城中村或者是郊區(qū)村，都會(huì)生產(chǎn)出數(shù)量超過拆遷前新的回遷房。有的拆遷戶原來只有一套房子，拆遷過后就有人兩三套房子，甚至是五六套。能享受拆遷的大多數(shù)是老人，最年輕的也是五十多歲，大多數(shù)人都是六七十歲以上了。我們這邊七十多歲的老坐地戶，拆遷分到的回遷房，很多都是三四套以上。這些人的子女大部分都已經(jīng)結(jié)婚，根本不需要這么多房子，出租房大多又租不出去，只好空置。我認(rèn)識(shí)一位老太太，她拆遷分到了五套房子，自己住一套，剩下的四套，只租出去一套，空置了三套。

有些三四線城市，成群的大樓高聳入云，但是仔細(xì)一看，安裝了空調(diào)的只有三分之一或者是四分之一;到了晚上一看，亮燈的就稀稀朗朗、寥若晨星。

第二、三四線城市人口老齡化嚴(yán)重，人口外流嚴(yán)重，人口出生率下降幅度太大，當(dāng)年出生人口創(chuàng)歷史新低。

這個(gè)方面意味著什么，大家都心中明了不言而喻了。人口老齡化越嚴(yán)重、新生人口越少，預(yù)示著房子的供應(yīng)越多，需求越少。房子就會(huì)產(chǎn)生供大于求，甚至是嚴(yán)重的供大于求。手里有三四套以上房子（炒房客除外）的，大多數(shù)是30后、40后、50后、60后。現(xiàn)在30后已經(jīng)少得如鳳毛麟角，40后正逐步離開，50后搖搖欲墜，60后步入黃昏。這三代人倒出來的房子將會(huì)是一個(gè)天文數(shù)字。而80后、90后、00后、10后人數(shù)一代比一代少，這毫無疑問就減少了房子的需求。更主要原因是，80后、90后，00后這三代人幾乎人人都已經(jīng)提前買房，還可以繼承30后、40后、50后的房子。

由此可見，剛需（指剛好結(jié)婚，沒有房子，需要買房成家的）越來越少，只剩下少數(shù)60后、70后、80后農(nóng)民的子女，他們因?yàn)榇髮W(xué)畢業(yè)就業(yè)進(jìn)城落戶的。我們現(xiàn)在城市化率是65%，即我們還有5億多農(nóng)民。如果我們將來的城市化率要達(dá)到70%，還將有3000多萬農(nóng)民進(jìn)城。就算是我們城市化達(dá)到80%，這是個(gè)極限了吧，那么還將要有1億農(nóng)民進(jìn)城。就算這1億人都是剛需，每人一套，還是消化不了空置的1.3億套房子。

第三、房子回歸居住屬性，金融屬性逐步削弱。

這個(gè)不假，房子的金融屬性雖然削弱，但是不代表沒有。用房子抵押貸款，還是比較好的標(biāo)的物。房子由于去年600多次的調(diào)控，短期炒作盈利的能力基本徹底消亡了。房子用來出租的話，一二線城市還可以，三四線城市大多數(shù)房子的租金收入是不如存款利率的。所以，房子的金融屬性削弱是正常趨勢。這樣，房價(jià)暴漲就絕無可能了。

第四、房產(chǎn)稅的實(shí)施，會(huì)增加市場供應(yīng)，迫使二手房降價(jià)。

這就是我要說的重點(diǎn)。房產(chǎn)稅即將到來，而且肯定會(huì)到來。但是，房產(chǎn)稅一定會(huì)有一個(gè)適當(dāng)?shù)恼魇毡壤?，大家不必恐慌。相?duì)于價(jià)值巨大的房子，適當(dāng)交點(diǎn)稅，還不應(yīng)該嗎？我想，大多數(shù)業(yè)主是能夠也愿意承受的。

怕就怕一些人恐慌性的拋售，造成踩踏效應(yīng)，大家爭先恐后地往外跑，就可能有人被推到、被踩傷。如果大家有條不紊地往外跑，就可以按照順序逐步安全出來。就是“軟著陸”。

看漲派看漲的理由大體有:

第一、房子的建造成本和人工成本正在上升，所以房子價(jià)格不可能降。

這其實(shí)是最沒有道理的道理。它看似有理，其實(shí)不堪一駁。請(qǐng)問:“哪一條經(jīng)濟(jì)理論規(guī)定了成本上漲，價(jià)格就必須上漲？”

成本是否上漲是企業(yè)的事，而價(jià)格是企業(yè)自己能說了算的嗎？成本上漲，而價(jià)格下降的商品或者是服務(wù)項(xiàng)目實(shí)在太多了。我隨隨便便就可以找出五六個(gè)。

我昨天晚上買的海虹蛤1塊錢1斤，而去年這個(gè)時(shí)候還是2塊多一斤。請(qǐng)問，養(yǎng)殖海虹蛤的工人工資下降了嗎？運(yùn)輸海虹蛤的運(yùn)費(fèi)下降了嗎？銷售海虹蛤的老板的房租下降了嗎？顯然沒有。

所以，我要告訴大家，價(jià)格既受成本的影響，更受利潤空間的影響。即:利潤空間越大，受成本的影響越小。

我們可以用公式來證明:

c（成本）＋L （利潤空間）＝j(luò)（銷售價(jià)格）

那么，如果c上漲，只要降L ，j 就可以保持不變;如果不肯降低L ，那么只有增加j了。如:

c＋ L ＝j(luò)

（c＋5）＋（ L－5)＝ j

（c ＋5）＋L＝ j ＋5

只有第三種情況，價(jià)格才會(huì)上漲。也就是說，成本上漲，利潤不變或者也上漲，價(jià)格才會(huì)上漲。如果想要保證銷量，在適當(dāng)讓利的情況下，可以保證價(jià)格不變或者是下調(diào)。

比如我代理的保健品，進(jìn)價(jià)是5元，我銷售價(jià)定為20元?，F(xiàn)在我的房租上漲了，攤到成本里，就是上漲了一元左右，成本變成了6元。那么我們利潤由原來的20－5＝15元，變成了20－6＝14元而已，我并不敢提高價(jià)格。

緊接著，我的員工工資上調(diào)了，攤到成本里還是一元，我的成本變成了7元。這樣我的利潤就由原來的20－5＝15元，變成了20－7＝13元。

為了擴(kuò)大銷售，刺激貨款回收，我還把價(jià)格下調(diào)了2元，即銷售價(jià)降為18元。我的利潤就由原來的20－7＝13元，變成了18－7＝11元，這還有什么不好意思的嗎？

說到底，成本上漲，價(jià)格就得上漲，必須具備兩個(gè)條件:第一，本產(chǎn)品供不應(yīng)求。第二、本產(chǎn)品利潤空間太小。請(qǐng)問，目前的房子具備這兩個(gè)條件嗎？

第二、房地產(chǎn)能帶動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，所以房子只能漲價(jià)，不能跌價(jià)。

這一條理論不能說是強(qiáng)詞奪理，但是也有點(diǎn)勉為其難。請(qǐng)問，房子帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)是不是只要當(dāng)房子蓋起來，流動(dòng)起來就可以，它跟價(jià)格有多大關(guān)系？

請(qǐng)問:一個(gè)人500萬買的房子要裝修，要買家電、家具，就帶動(dòng)了其它產(chǎn)業(yè)。難道，他300萬買的房子，就不需要裝修了，就不用買家電、家具了？就不能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)了？我看不然，買房花錢越少，裝修起來和消費(fèi)起來可能就越是大方，也就越能更好地帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)。

如果房子空置不用，才不能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，而不是房價(jià)的高低。

第三、通貨膨脹因素。

房子在一定情況下，一定的時(shí)期可以增值保值，這個(gè)不假。但是，有些城市，比如鶴崗，那里的房子還能增值保值嗎？

由于疫情，有些國家大水漫灌。所以，長期看實(shí)物資產(chǎn)應(yīng)該能夠跑贏現(xiàn)金資產(chǎn)。這也是人們的共識(shí)。

如果滔天巨浪不止，我們拿什么來抵抗通貨膨脹？所以不到萬不得已，不到山窮水盡，千萬不要賣掉自己的房子，哪怕房子不止一套。試想，你把房子換成了現(xiàn)金，你怎樣保證它們不會(huì)灰飛煙滅？如果大家都想奪路狂奔，誰還敢保證自己能一路順風(fēng)？

短期內(nèi)(五年內(nèi))，甚至中期(十年內(nèi))房子是不可能大漲的。大概率是穩(wěn)定、微漲、微降這三種狀態(tài)。個(gè)別三四線城市不排除會(huì)大跌。所以，不是迫切需要，不想長期持有，就盡量不要貸款買房子了。當(dāng)然20以后，房子大漲的概率還是＞大跌的概率的。

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