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如今房地產(chǎn)銷售還好做嗎,房地產(chǎn)銷售真的那么難做嗎?

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author author 文章時間 2022-10-07
目前,很多三四線城市,房價進入調(diào)整期,開始緩慢下跌。部分二線城市,房價也有所回調(diào),或者稍微松動。 于是,市場上…

目前,很多三四線城市,房價進入調(diào)整期,開始緩慢下跌。部分二線城市,房價也有所回調(diào),或者稍微松動。

于是,市場上形成了對房價走勢看跌派和看漲派兩種截然不同的判斷派別??吹煽吹睦碛蓤詮娪辛?,他們的理由就是:

第一、棚改過后,房子的空置率大大提高了。

有數(shù)據(jù)顯示,市場上空置的房子由以前的六千萬套增長到現(xiàn)在的1億三千萬套,空置率幾乎翻了一番。上一波漲價去庫存的操作很是成功,但是現(xiàn)在又產(chǎn)生了新的庫存。每拆遷一個城中村或者是郊區(qū)村,都會生產(chǎn)出數(shù)量超過拆遷前新的回遷房。有的拆遷戶原來只有一套房子,拆遷過后就有人兩三套房子,甚至是五六套。能享受拆遷的大多數(shù)是老人,最年輕的也是五十多歲,大多數(shù)人都是六七十歲以上了。我們這邊七十多歲的老坐地戶,拆遷分到的回遷房,很多都是三四套以上。這些人的子女大部分都已經(jīng)結(jié)婚,根本不需要這么多房子,出租房大多又租不出去,只好空置。我認識一位老太太,她拆遷分到了五套房子,自己住一套,剩下的四套,只租出去一套,空置了三套。

有些三四線城市,成群的大樓高聳入云,但是仔細一看,安裝了空調(diào)的只有三分之一或者是四分之一;到了晚上一看,亮燈的就稀稀朗朗、寥若晨星。

第二、三四線城市人口老齡化嚴重,人口外流嚴重,人口出生率下降幅度太大,當年出生人口創(chuàng)歷史新低。

這個方面意味著什么,大家都心中明了不言而喻了。人口老齡化越嚴重、新生人口越少,預(yù)示著房子的供應(yīng)越多,需求越少。房子就會產(chǎn)生供大于求,甚至是嚴重的供大于求。手里有三四套以上房子(炒房客除外)的,大多數(shù)是30后、40后、50后、60后。現(xiàn)在30后已經(jīng)少得如鳳毛麟角,40后正逐步離開,50后搖搖欲墜,60后步入黃昏。這三代人倒出來的房子將會是一個天文數(shù)字。而80后、90后、00后、10后人數(shù)一代比一代少,這毫無疑問就減少了房子的需求。更主要原因是,80后、90后,00后這三代人幾乎人人都已經(jīng)提前買房,還可以繼承30后、40后、50后的房子。

由此可見,剛需(指剛好結(jié)婚,沒有房子,需要買房成家的)越來越少,只剩下少數(shù)60后、70后、80后農(nóng)民的子女,他們因為大學(xué)畢業(yè)就業(yè)進城落戶的。我們現(xiàn)在城市化率是65%,即我們還有5億多農(nóng)民。如果我們將來的城市化率要達到70%,還將有3000多萬農(nóng)民進城。就算是我們城市化達到80%,這是個極限了吧,那么還將要有1億農(nóng)民進城。就算這1億人都是剛需,每人一套,還是消化不了空置的1.3億套房子。

第三、房子回歸居住屬性,金融屬性逐步削弱。

這個不假,房子的金融屬性雖然削弱,但是不代表沒有。用房子抵押貸款,還是比較好的標的物。房子由于去年600多次的調(diào)控,短期炒作盈利的能力基本徹底消亡了。房子用來出租的話,一二線城市還可以,三四線城市大多數(shù)房子的租金收入是不如存款利率的。所以,房子的金融屬性削弱是正常趨勢。這樣,房價暴漲就絕無可能了。

第四、房產(chǎn)稅的實施,會增加市場供應(yīng),迫使二手房降價。

這就是我要說的重點。房產(chǎn)稅即將到來,而且肯定會到來。但是,房產(chǎn)稅一定會有一個適當?shù)恼魇毡壤蠹也槐乜只拧O鄬τ趦r值巨大的房子,適當交點稅,還不應(yīng)該嗎?我想,大多數(shù)業(yè)主是能夠也愿意承受的。

怕就怕一些人恐慌性的拋售,造成踩踏效應(yīng),大家爭先恐后地往外跑,就可能有人被推到、被踩傷。如果大家有條不紊地往外跑,就可以按照順序逐步安全出來。就是“軟著陸”。

看漲派看漲的理由大體有:

第一、房子的建造成本和人工成本正在上升,所以房子價格不可能降。

這其實是最沒有道理的道理。它看似有理,其實不堪一駁。請問:“哪一條經(jīng)濟理論規(guī)定了成本上漲,價格就必須上漲?”

成本是否上漲是企業(yè)的事,而價格是企業(yè)自己能說了算的嗎?成本上漲,而價格下降的商品或者是服務(wù)項目實在太多了。我隨隨便便就可以找出五六個。

我昨天晚上買的海虹蛤1塊錢1斤,而去年這個時候還是2塊多一斤。請問,養(yǎng)殖海虹蛤的工人工資下降了嗎?運輸海虹蛤的運費下降了嗎?銷售海虹蛤的老板的房租下降了嗎?顯然沒有。

所以,我要告訴大家,價格既受成本的影響,更受利潤空間的影響。即:利潤空間越大,受成本的影響越小。

我們可以用公式來證明:

c(成本)+L (利潤空間)=j(luò)(銷售價格)

那么,如果c上漲,只要降L ,j 就可以保持不變;如果不肯降低L ,那么只有增加j了。如:

c+ L =j(luò)

(c+5)+( L-5)= j

(c +5)+L= j +5

只有第三種情況,價格才會上漲。也就是說,成本上漲,利潤不變或者也上漲,價格才會上漲。如果想要保證銷量,在適當讓利的情況下,可以保證價格不變或者是下調(diào)。

比如我代理的保健品,進價是5元,我銷售價定為20元?,F(xiàn)在我的房租上漲了,攤到成本里,就是上漲了一元左右,成本變成了6元。那么我們利潤由原來的20-5=15元,變成了20-6=14元而已,我并不敢提高價格。

緊接著,我的員工工資上調(diào)了,攤到成本里還是一元,我的成本變成了7元。這樣我的利潤就由原來的20-5=15元,變成了20-7=13元。

為了擴大銷售,刺激貨款回收,我還把價格下調(diào)了2元,即銷售價降為18元。我的利潤就由原來的20-7=13元,變成了18-7=11元,這還有什么不好意思的嗎?

說到底,成本上漲,價格就得上漲,必須具備兩個條件:第一,本產(chǎn)品供不應(yīng)求。第二、本產(chǎn)品利潤空間太小。請問,目前的房子具備這兩個條件嗎?

第二、房地產(chǎn)能帶動幾十個產(chǎn)業(yè),所以房子只能漲價,不能跌價。

這一條理論不能說是強詞奪理,但是也有點勉為其難。請問,房子帶動其它產(chǎn)業(yè)是不是只要當房子蓋起來,流動起來就可以,它跟價格有多大關(guān)系?

請問:一個人500萬買的房子要裝修,要買家電、家具,就帶動了其它產(chǎn)業(yè)。難道,他300萬買的房子,就不需要裝修了,就不用買家電、家具了?就不能帶動其它產(chǎn)業(yè)了?我看不然,買房花錢越少,裝修起來和消費起來可能就越是大方,也就越能更好地帶動其它產(chǎn)業(yè)。

如果房子空置不用,才不能帶動其它產(chǎn)業(yè),而不是房價的高低。

第三、通貨膨脹因素。

房子在一定情況下,一定的時期可以增值保值,這個不假。但是,有些城市,比如鶴崗,那里的房子還能增值保值嗎?

由于疫情,有些國家大水漫灌。所以,長期看實物資產(chǎn)應(yīng)該能夠跑贏現(xiàn)金資產(chǎn)。這也是人們的共識。

如果滔天巨浪不止,我們拿什么來抵抗通貨膨脹?所以不到萬不得已,不到山窮水盡,千萬不要賣掉自己的房子,哪怕房子不止一套。試想,你把房子換成了現(xiàn)金,你怎樣保證它們不會灰飛煙滅?如果大家都想奪路狂奔,誰還敢保證自己能一路順風(fēng)?

短期內(nèi)(五年內(nèi)),甚至中期(十年內(nèi))房子是不可能大漲的。大概率是穩(wěn)定、微漲、微降這三種狀態(tài)。個別三四線城市不排除會大跌。所以,不是迫切需要,不想長期持有,就盡量不要貸款買房子了。當然20以后,房子大漲的概率還是>大跌的概率的。


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